Les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas. Et cela peut bien sûr profiter aux investisseurs immobiliers. En effet, le logement est l’un des seuls actifs que l’on peut s’offrir en s’endettant, contrairement aux placements en bourse ou en or, par exemple. Pourtant, les emprunteurs ne le perçoivent pas toujours : à train de vie égal, leur capacité d’emprunt ne sera pas identique s’ils achètent un bien pour le relouer, ou si c’est pour en faire une résidence principale. La comparaison sera plutôt défavorable aux aspirants bailleurs ! Ne cherchez ici aucune “discrimination” des banques pour expliquer cet état de fait. La différence est liée au mode de calcul qui permet d’évaluer votre capacité d’endettement. S’il s’agit d’un investissement locatif, ou d’un achat de résidence principale, vous allez le comprendre, ce ne sont pas tout à fait les mêmes paramètres qui entreront en ligne de compte.

Pour le démontrer de manière claire, le courtier Vousfinancer a comparé trois profils de ménages, au train de vie comparable, qui gagnent 3.000 euros de revenus mensuels. Le premier est un investisseur locatif, déjà propriétaire de sa résidence principale. Il rembourse déjà 800 euros de mensualité pour sa résidence principale. Le deuxième est un locataire désireux de devenir propriétaire de sa première résidence principale. Ce primo-accédant verse actuellement 800 euros de loyers. Enfin, on prendra l’exemple d’un autre locataire, qui cette fois-ci n’hésite pas à se lancer dans un investissement locatif sans pour autant être propriétaire de son propre domicile. Son loyer est de 600 euros.

 

Cas 1 : le locataire qui achète sa première résidence principale

Il s’agit ici du cas le plus simple à comprendre, avec un calcul de la capacité d’emprunt assez standard. Dans la majorité des dossiers, aujourd’hui, les banques limitent le taux d’endettement maximum à 35% des revenus de l’emprunteur. Ce taux d’endettement inclut les frais d’assurance de l’emprunt à rembourser. Ce faisant, les banques appliquent tout simplement les exigences du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), devenues obligatoires depuis l’été 2021. Le HCSF accorde toutefois aux banques l’autorisation de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers, avec un fléchage accru sur les profils de primo-accédants. Dans le...